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「オーナーズエージェント不動産コンサルティングデスク」で行うコンサルティング業務とは、「お客様にとって最適と考えられるプランを作成し提案する」ことです。
そして、最適と考えられるプランとは何かを導き出すために、様々な角度から調査・検証を行うことです。
「お客様にとって最適なプラン」とは、仮に対象が同じ不動産であっても、お客様の目的によって違ってきます。
つまり、お客様がかかえている問題点や、目標とされるものが何であるのかを把握させて頂き、お客様専用の提案をできるかが最も大切なことと考えております。
提案させて頂くプランは様々ですが、その代表的なものを紹介させて頂きます。いくつかの方法を組み合わせた提案をさせて頂くこともございます。
コンサルティングデスクでは、業務の目的をプランの作成・提案としていることが特徴で、そのような立場から取り組むことで、お客様と同じ視点からプランニングをすることができるのです。
もちろん、お客様からのご要望に基づき、提案させて頂いたプランの実施・実行そのものをお手伝いさせて頂くことも可能です。
そして、最適と考えられるプランとは何かを導き出すために、様々な角度から調査・検証を行うことです。
「お客様にとって最適なプラン」とは、仮に対象が同じ不動産であっても、お客様の目的によって違ってきます。
つまり、お客様がかかえている問題点や、目標とされるものが何であるのかを把握させて頂き、お客様専用の提案をできるかが最も大切なことと考えております。
提案させて頂くプランは様々ですが、その代表的なものを紹介させて頂きます。いくつかの方法を組み合わせた提案をさせて頂くこともございます。
コンサルティングデスクでは、業務の目的をプランの作成・提案としていることが特徴で、そのような立場から取り組むことで、お客様と同じ視点からプランニングをすることができるのです。
もちろん、お客様からのご要望に基づき、提案させて頂いたプランの実施・実行そのものをお手伝いさせて頂くことも可能です。
空室対策
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一言に空室対策と言っても、その手法は実に様々です。どのような対策が費用対効果の面から有効であるのか、中長期的な視点も踏まえながら検討することが必要です。別に記載した「リフォーム・リニューアル」ももちろん空室対策の一案と言えます。 |
募集条件の見直し
賃料の適正化といった手法だけでなく、ペット・楽器可対応や新規契約者へのサービス提供といったことなどが挙げられます。賃料を下げる前にまず何か出来ることはないか、物件・現場を良く見ることが大切です。
リーシング活動の強化
他の仲介業者様への営業強化や広告媒体の強化もさることながら、募集期間中の清掃状態や募集図面の見栄え、古めかしい物件名などが、リーシングに悪影響を及ぼしているといったことも多く見受けられます。まずは基本的なことがしっかり出来ているかといったことも確認が必要です。
新たな付加価値の提供
エアコンの取り付けや、家具の提供、インターネット・CATV設置など、新たな付加価値を提供することで、大規模なリフォームまで行わずとも空室を埋められることも多いのです。類似物件との差別化も考慮に入れながら、最大限の費用対効果を図りましょう。
入居者の保持（テナント・リテンション）
空室を埋めるだけでなく、空室を出さないことが一番の空室対策です。良好な住環境の形成・維持、行き届いたメンテナンス、迅速なクレーム対応、入居者へのヒヤリング及び結果のフィードバック等々が非常に重要な鍵となります。
リフォーム・リニューアル
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これからの賃貸経営において鍵となってくるのが、リフォーム・リニューアルではないでしょうか。入居者ニーズは目まぐるしく移り変わっています。また、いつでも新築物件でいられる訳ではなく、築年数の経過は避けようもありませんが、適切なリフォーム、リニューアルによってその価値を維持し続ける、或いは価値を高めることすら可能です。その費用をかけることにより、いくら収入増が見込めるのかをしっかり見極めた上で行います。 |
リフォーム・リニューアル
単に古くなった部分や壊れた部分を補修、交換するだけで賃貸物件としての価値を維持できる場合や、新たな設備を追加するといったようなもの、間取りの変更や外観の変更を伴うようなものまで様々ですが、オーナー様の「費用対効果の最大化」を図るという一言に尽きます。ここでも市場調査は判断材料の重要なポイントとなってきます。
コンバージョン
リニューアルのバリエーションの一つとして「コンバージョン」があります。これは事務所を住居に変更するといった用途変更を伴うものを言います。分譲マンションではできない、賃貸ならではの大胆な企画も良いでしょう。「他にはないもの」を創りましょう。
新築・建て替え
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賃貸住宅の建設において、オーナー様が求めるものは物件そのものでは決してありません。いくら建物が立派であろうとも、それが入居者のニーズにあっていなければ何の意味も無いのでです。入居者がたくさん入り多くの賃料を得ることこそがオーナー様の求めるものです。オーナー様は「賃貸経営」を買っていると言えます。この上で一番重要なのが「物件の企画」です。では何から「企画」を導いていくのでしょうか。それはまず「現場｣を歩いて「市場」を知る、市場調査に他なりません。 |
建て替え
既存の古い物件をリニューアルするよりも、建て替えの方が有利であると判断される場合には、建て替えの提案を行います。
どのような建物を建てるのかはもちろん、入居中の方がいる場合、退去するまでの時間や費用なども考慮して検討していく必要があります。
どのような建物を建てるのかはもちろん、入居中の方がいる場合、退去するまでの時間や費用なども考慮して検討していく必要があります。
新築
更地や駐車場の有効活用として賃貸物件を建設ということもあります。資産を更地のままで保有、または現金で保有するよりも税金面で有利になることが多いのですが、それだけで建築に踏み切るのは得策ではありません。
現金で保有しているよりも流動性が低くなるといったマイナス面も含めて検討することはもちろん、建築した場合の収支計画に無理がないか（賃料設定が高すぎないか、必要経費が少なすぎないかなど）、冷静な視点で検証することが大切です。
現金で保有しているよりも流動性が低くなるといったマイナス面も含めて検討することはもちろん、建築した場合の収支計画に無理がないか（賃料設定が高すぎないか、必要経費が少なすぎないかなど）、冷静な視点で検証することが大切です。
売買・交換/買い替え・借地/権利調整
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「オーナーズエージェント不動産コンサルティングデスク」では、不動産の売買・交換・権利調整といった、所有権・借地権などの権利移動がからむことも提案させて頂いております。 |
売却
保有している不動産を売却し現金化します。市場性から見て、売却として適切な時期であるか、予想される売却金額はいくらであるかはもちろん、売却に伴いかかる費用や税金なども考慮に入れて計画することが大切です。
保有継続と売却のどちらが有利であるかの判断もお手伝いさせて頂きます。
また、「不動産を分割してその一部のみを売却」「リニューアルをして、価値を高めたうえで売却」など、一工夫加えた方法も考えられます。
保有継続と売却のどちらが有利であるかの判断もお手伝いさせて頂きます。
また、「不動産を分割してその一部のみを売却」「リニューアルをして、価値を高めたうえで売却」など、一工夫加えた方法も考えられます。
交換/買い替え
不動産を単に売却するのではなく、一定条件のもとで交換・買い替えを行うことで、税金面でも有利になる場合があります。
このような方法を使って不動産を入れ替えることが有効と判断される場合、交換・買い替えの提案をさせて頂くこともございます。
このような方法を使って不動産を入れ替えることが有効と判断される場合、交換・買い替えの提案をさせて頂くこともございます。
借地／権利調整
保有される土地を、例えば「定期借地権」を利用して貸すという方法、反対に借地をして、建物を建築するということも考えられます。
地主様と借地人様との権利関係を調整し、借地状態を解消して建築や売却などの自由度を高めたうえで、次のステップに進むということも一つの方法です。
地主様と借地人様との権利関係を調整し、借地状態を解消して建築や売却などの自由度を高めたうえで、次のステップに進むということも一つの方法です。